Отдаване на имоти чрез онлайн платформите Booking и Airbnb

Отдаването на имоти чрез онлайн платформи като Booking и Airbnb става все по-популярен начин за генериране на допълнителни доходи в България, но същевременно е съпътствано с различни правни, данъчни и осигурителни изисквания, които е важно да познавате и изпълнявате, за да избегнете евентуални санкции. Тук ще разгледаме основните данъчни и административни задължения, свързани с краткосрочното отдаване на имоти, и ще обясним по-детайлно всичко, което трябва да знаете, преди да започнете.

Данъчно облагане на физически лица

За физическите лица, които отдават имоти краткосрочно, има два основни режима на облагане:

Облагане с патентен данък

Физическите лица могат да изберат да се облагат с патентен данък, който е подходящ за малки обекти и по-малки доходи от наеми. За да можете да се възползвате от този данъчен режим, е нужно да изпълнявате няколко условия съгласно Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ). Първо, годишният ви оборот не трябва да надвишава 50 000 лв. за последните 12 месеца. Освен това, не трябва да сте регистрирани по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), с изключение на специалната регистрация по чл. 97а, която разглеждаме по-долу. Имотът също трябва да бъде регистриран в общината и категоризиран като туристически обект, ако това е приложимо.

Патентният данък е фиксирана сума, определена от съответната община, която може да бъде платена на четири равни вноски през годината – до 31 януари, 30 април, 31 юли и 31 октомври. В някои общини е възможно да се плати еднократно за цялата година до 31 януари, като обикновено има 5% отстъпка за предварително плащане. Това улеснява управлението на приходите, тъй като не е необходимо да се изчислява данък на база реално генерираните приходи. В допълнение, този режим освобождава собственика от необходимостта да води счетоводна отчетност за целите на облагането с патентен данък.

Облагане като едноличен търговец (ЕТ)

Ако не отговаряте на условията за патентен данък или желаете да водите отчетност по различен начин, можете да изберете облагане като едноличен търговец (ЕТ). При този режим данъкът е 15% върху данъчната печалба, която представлява разликата между приходите и разходите, свързани с отдаването на имота. Важно е да знаете, че ако редовно предоставяте краткосрочни наеми, можете да бъдете третирани като търговец съгласно Търговския закон, дори и без официална регистрация като ЕТ.

Осигуровки при физически лица

Физическите лица, отдаващи краткосрочно имоти, трябва да се регистрират в НАП като самоосигуряващи се лица и да плащат осигурителни вноски. Това задължение възниква при започване на дейността и регистрацията трябва да бъде направена в рамките на 7 дни. Осигуровките обхващат социално и здравно осигуряване, тъй като този вид доход се третира като доход от стопанска дейност. Ако физическото лице вече е осигурено на максималния осигурителен доход по трудов договор или чрез друга фирмена дейност, няма задължение да се самоосигурява допълнително за доходите от краткосрочно отдаване на имоти. В този случай лицето дължи само данък върху доходите.

Данъчно облагане на юридически лица

Юридическите лица, които отдават имоти чрез Airbnb или Booking, също подлежат на специфични данъчни и осигурителни задължения, като следват по-сложен данъчен режим.

Корпоративен данък

Юридическите лица трябва да заплащат корпоративен данък от 10% върху данъчната печалба, която представлява разликата между приходите и всички допустими разходи, включително разходите за комисионни към платформите, поддръжка на имота и други свързани разходи. Корпоративният данък се изчислява на годишна база и изисква водене на пълна счетоводна отчетност.

ДДС и какво е регистрация по чл. 97а от ЗДДС

Юридически и физически лица, които отдават имоти чрез Airbnb и Booking, са длъжни да се регистрират по ДДС, дори ако не надвишават прага от 100 000 лв. оборот за последните 12 месеца. Според ЗДДС, когато едно данъчно задължено лице получава услуга от чуждестранно лице, е налице условие за задължителна регистрация (чл. 97а, ал. 1 от ЗДДС). Когато има регистрация по този член, не се начислява ДДС върху продажбите и не се приспада ДДС от покупките. Това означава, че фирмата/физическото лице третира сделките, извършени на територията на България, така сякаш не е регистрирана по ДДС за тях. Въпреки това има задължение да се отчита и самоначислява ДДС за услуги, получени от чужбина, което включва изготвяне на дневник на продажбите и подаване на VIES декларация в НАП до 14-то число всеки месец. Заявлението за регистрация по ДДС трябва да се подаде пред НАП не по-късно от 7 дни преди лицето да получи съответната услуга, за да избегне потенциални санкции от страна на НАП.

Туристически данък

Независимо дали сте физическо или юридическо лице, ако предлагате краткосрочни наеми, трябва да удържате и внасяте туристически данък в общината, в която се намира имотът. Туристическият данък се определя от всяка община и зависи от броя на нощувките и категорията на обекта. В някои общини данъкът може да бъде фиксиран на нощувка (например 0.40 лв. на нощувка в София), а в други общини може да бъде по-висок или да зависи от категорията на имота.

Регистрация в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ)

Всеки, който предлага краткосрочни наеми, включително физическите и юридическите лица, е длъжен да се регистрира в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). Това означава, че за всеки наем трябва да подавате информация в ЕСТИ в деня на пристигането на гостите. Регистрацията в системата гарантира прозрачност и контрол върху туристическите дейности и е задължителна по закон.

Основни разлики между краткосрочен и дългосрочен наем

Различията между краткосрочен и дългосрочен наем засягат основно облагането и административните задължения:

Краткосрочен наем: Този тип отдаване се третира като хотелиерска услуга, което изисква задължителна регистрация по ДДС, спазване на осигурителни задължения и регистрация в ЕСТИ. Краткосрочният наем е подходящ за туристически обекти, които приемат гости за кратки периоди, но налага по-високи данъчни и административни изисквания.
Дългосрочен наем: Дългосрочният наем (над 30 дни) не се счита за стопанска дейност и не изисква осигуряване или специални регистрации. Приходите от дългосрочен наем се облагат с 10% данък върху дохода с 10% нормативно признати разходи.

Заключение

Отдаването на имоти чрез платформи като Airbnb и Booking е изгодна възможност за допълнителни доходи, но изисква от собствениците да следват ясно определени данъчни и административни правила, включително регистрация по чл. 97а от ЗДДС, плащане на туристически данък и подаване на данни в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). Спазването на тези изисквания не само защитава от евентуални санкции, но и допринася за прозрачността и надеждността на дейността пред институциите и клиентите. За оптимално управление и сигурност, е препоръчително собствениците да се консултират с данъчен или счетоводен специалист.